La Marche à suivre
Sommaire
1.
Le champ d’application de la déclaration préalable
Travaux soumis
à demande
de déclaration préalable
Travaux
exemptés de
demande de déclaration préalable
2.
Le dépôt du dossier
3.
L’instruction de la demande
4.
Le contenu du dossier de déclaration
préalable
5.
La décision de l’administration
6.
La notification de la décision
7.
L’information du public
8.
Les délais de recours
9.
La réalisation des travaux
10.
La caducité et la prolongation de la
décision
11.
Les sanctions
12.
Questions / Réponses
1. Le champ d’application
de la déclaration préalable
Travaux soumis
à demande
de déclaration préalable :
La
déclaration préalable (de travaux) ne consiste
pas simplement en une information auprès de la mairie, des
travaux prévus. Il
s’agit d’une déclaration pouvant donner lieu
à accord ou opposition de la part
de la commune, pris après consultation des services et
administrations
compétents (Architecte des Bâtiments de France). Cette
formalité doit être
impérativement faite avant la réalisation des travaux
mentionnés ci-après (et
il est recommandé de s’assurer de l’accord de la
commune avant de signer tout
devis de travaux). Les constructions nouvelles, travaux, installations
et
aménagements suivants doivent être
précédées d’une déclaration
préalable (liste
des cas les plus courants) :
- Les
constructions ayant
pour effet de créer une surface hors œuvre brute (SHOB)
supérieure à 2m2 et
inférieure ou égale à 20m2
- La
transformation de plus
de 10m2 de SHOB en SHON (ex : aménagement d’un garage pour
l’habitation)
- Les
changements
de
destination de locaux sans travaux ou avec des travaux qui ne modifient
pas les
structures porteuses du bâtiment ni sa façade
- Les travaux
de
ravalement
- Les travaux
ayant pour
effet de modifier l’aspect extérieur d’un
bâtiment existant, sans changement de
destination (ex : changement de fenêtres, de portes, pose de
volets, pose d’une
parabole en façade ou toiture, pose de panneaux solaires sur une
construction)
- Tous les murs
(soutènement
ou clôture)
- Les
clôtures
Les piscines
non couverte
ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol
inférieure à
Les
lotissements autres
que ceux mentionnés au a de l’article R.421-19,
c’est-à-dire toute division de
terrain qui ne s’accompagne pas de la réalisation de voies
ou espaces communs
L’installation,
en dehors
des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs,
d’une caravane autre
qu’une résidence mobile mentionnée au j ci-dessous
lorsque la durée de cette
installation est supérieure à trois mois par an, sont
prises en compte, pour le
calcul de cette durée, toutes les périodes de
stationnement, consécutives ou
non
Lorsqu’ils
sont
susceptibles de contenir de dix à quarante-neuf unités,
les aires de
stationnement ouvertes au public, les dépôts de
véhicules et les garages
collectifs de caravanes
À moins
qu’ils ne soient
nécessaires à l’exécution d’un permis
de construire, les affouillements et
exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit
d’un exhaussement, ou la
profondeur dans le cas d’un affouillement, excède deux
mètres et qui portent
sur une superficie supérieure ou égale à cent
mètres carrés
Les coupes ou
abattages
d’arbres situé en espace boisé classé (ex:
autour du Lac)
Les travaux
modifiant ou
supprimant un élément identifié par le Plan local
d’urbanisme, comme présentant
un intérêt paysager (ex: les arbres situés en EVIP
– espace vert intérieur à
protéger)
Travaux
exemptés de
demande de déclaration préalable
Sont dispensées de toute formalité au titre du code de
l’urbanisme, en raison
de leur nature ou de leur très faible importance (liste des cas
les plus
courants sur Enghien-les-Bains):
Les
constructions
nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure
à 12m et qui n’ont
pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour
effet de créer
une surface hors œuvre brute inférieure ou égale
à 2m2 (ex: pose d’une parabole
sur le sol d’un jardin ou d’une cour)
Les piscines
dont le
bassin a une superficie inférieure ou égale à 10m2
Les
châssis et serres dont
la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale
à 1m80
Le mobilier
urbain
Les caveaux et
monuments
funéraires situés dans l’enceinte d’un
cimetière ;
Sont dispensées de toute formalité au titre du code de
l’urbanisme, en raison
de la faible durée de leur maintien en place ou de leur
caractère temporaire
compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées, les
constructions
implantées pour une durée n’excédant pas 1
an pour les constructions ou installations
temporaires directement liées à une manifestation
culturelle, commerciale,
touristique ou sportive. A l’issue de cette durée, le
constructeur est tenu de
remettre les lieux dans leur état initial.
2.
Le dépôt du dossier
Lorsque le dossier de déclaration préalable est
constitué, il peut être envoyé
en mairie par courrier recommandé avec avis de réception
postale ou déposé en
mairie, un récépissé de dépôt est
alors remis ou transmis au demandeur. Le
dossier est instruit par les services de
L’imprimé
CERFA 13404*01
qui précise l’identité du demandeur, la
localisation, la superficie et les
références cadastrales du terrain, ainsi que
l’objet de la demande.
Les
pièces complémentaires
listées ci-après.
Le formulaire
est
disponible auprès du service de l’urbanisme de la commune
ou en le
téléchargeant libre. Télécharger le
formulaire de déclaration préalable :
Cliquez ici
La déclaration préalable est présentée :
par le ou les
propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou
plusieurs
personnes attestant être autorisées par eux à
exécuter les travaux ;
par un ou
plusieurs
co-indivisaires ou leur mandataire, en cas d’indivision ;
par une
personne ayant qualité
pour bénéficier de l’expropriation pour cause
d’utilité publique.
Dans le cadre d’une copropriété, un
copropriétaire peut déposer une déclaration
préalable pour des travaux prévus sur une partie
privative ou commune.
Toutefois, un copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux
sur une partie
commune doit requérir préalablement l’avis de
l’assemblée générale de la
copropriété. Dans le cadre de la préparation du
dossier technique, les
instructeurs du service de l’urbanisme sont à la
disposition des propriétaires
pour les aider à constituer leur dossier et à valider en
amont leur projet, en
s’assurant que le projet est conforme aux règles du Plan
d’Occupation des Sols.
3.
L’instruction de la
demande
À l’occasion de l’instruction de la
déclaration préalable, les instructeurs de
a) Notifier au demandeur que le dossier est incomplet ;
b) Notifier au demandeur un délai différent de celui qui
lui avait été
initialement indiqué, lorsque le projet entre dans les cas
prévus aux articles
R. 423-24 à R. 423-33 du code de l’urbanisme ;
Le récépissé indique également le
délai au terme duquel intervient une
décision tacite ou la date à laquelle les travaux objets
du permis peuvent être
entrepris. Toutefois, le demandeur sera informé dans le
même délai, si son
projet se trouve dans une des situations énumérées
aux articles R. 424-2 et R.
424-3 du code de l’urbanisme, où un permis tacite ne peut
pas être acquis ou ne
peut être acquis qu’en l’absence d’opposition
ou de prescription de
l’architecte des Bâtiments de France. Dans les quinze jours
qui suivent le
dépôt de la demande et pendant la durée
d’instruction de celle-ci, le maire
procède à l’affichage en mairie d’un avis de
dépôt de déclaration préalable
précisant les caractéristiques essentielles du projet.
Si le dossier est complet, l’instruction peut
démarrer et le délai
d’instruction démarre.
Le
délai d’instruction
de droit commun
est fixé à un mois pour la déclaration
préalable. Le délai court à
compter de la réception d’un dossier complet en mairie.
Dans l’hypothèse où le
dossier serait incomplet, la commune dispose d’un délai
d’un mois pour notifier
la liste des pièces manquantes.
Ce
délai est majoré
si le projet, impose de consulter le
Service Départemental de l’Architecture
et du Patrimoine (ABF) ; dans ce cas, le délai passe
à 2 mois.
NB : Vous êtes informés de la majoration du délai
impérativement dans le mois
suivant la réception en mairie du dossier complet.
La prolongation du délai d’instruction reste
exceptionnelle. Elle repose sur
des circonstances extérieures survenant au cours de
l’instruction du
dossier (notamment en cas de recours contre l’avis de
l’Architecte des
Bâtiments de France). Sa notification intervient
nécessairement avant
l’expiration d’une période d’un mois suivant
la réception en mairie du dossier
complet.
Si le dossier est incomplet, l’autorité compétente,
dans le délai d’un mois à
compter de la réception ou du dépôt du dossier
à la mairie, adresse au
demandeur ou à l’auteur de la déclaration une
lettre recommandée avec demande
d’avis de réception indiquant, de façon exhaustive,
les pièces manquantes. Si
le dossier demeure incomplet à l’issue d’un
délai de 3 mois (et en dépit durant
cette période des relances faites par la commune), à
compter de la notification
par la commune, de la liste des pièces manquantes, une
décision tacite de refus
de permis survient.
4.
Le contenu du
dossier de déclaration préalable
Lorsque la déclaration préalable porte sur un projet de
construction, sur des
travaux sur une construction existante ou sur un changement de
destination
d’une construction, elle précise notamment :
L’identité
du ou des
déclarants ;
La localisation
et la
superficie du ou des terrains ;
La nature des
travaux ou
du changement de destination ;
S’il y a
lieu, la surface
hors œuvre nette et la destination des constructions
projetées.
La déclaration comporte également l’attestation du
ou des déclarants qu’ils
remplissent les conditions définies à l’article R.
423-1 du code de l’urbanisme
pour déposer une déclaration préalable. Le dossier
joint à la déclaration
préalable comprend entre autre:
Un plan
permettant de
connaître la situation du terrain à
l’intérieur de la commune ;
Un plan de
masse coté dans
les trois dimensions, lorsque le projet a pour effet de créer
une construction
ou de modifier le volume d’une construction existante ;
Une
représentation de
l’aspect extérieur de la construction faisant
apparaître les modifications
projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci.
Il est complété, s’il y a lieu, par les documents
mentionnés aux articles R.
431-10 (projet architectural), R. 431-32 (institution d’une
servitude de cour
commune) et dans le secteur de l’église St-Pons, par une
notice indiquant les
matériaux utilisés et les modalités
d’exécution des travaux.
Lorsque la déclaration préalable porte sur la
modification d’une devanture
commerciale et/ou d’un établissement recevant du public
(réaménagement
intérieur d’ERP), le dossier comprend en outre : une
notice relative à la
sécurité du public et à
l’accessibilité aux personnes handicapées (en 3
exemplaires chacune). Lorsque la déclaration préalable
porte sur un projet
d’aménagement, elle précise notamment :
L’identité
du ou des
déclarants ;
La localisation
et la
superficie du ou des terrains ;
La nature des
travaux ou
la description du projet de division ;
La
déclaration comporte
également l’attestation du ou des déclarants
qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer
une déclaration préalable ;
Le dossier
joint à la déclaration comprend :
Un plan
permettant de
connaître la situation du terrain à
l’intérieur de la commune ;
Un plan
sommaire des lieux
indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;
Un croquis et
un plan coté
dans les trois dimensions de l’aménagement faisant
apparaître, s’il y a lieu,
la ou les divisions projetées.
Il est
complété, s’il y a lieu, par les documents
mentionnés aux articles R. 441-6 à R. 441-8.
5.
La décision de
l’administration
La décision consécutive à une déclaration
préalable peut être explicite ou
implicite (tacite) à l’issue du délai
d’instruction figurant dans le récépissé
de dépôt (ou la lettre de majoration du délai
d’instruction). Toutefois,
lorsque le délai d’instruction est dépassé,
il est recommandé de se rapprocher
du service urbanisme pour se faire confirmer la réponse à
sa demande. Dans ce
cas, le demandeur, le déclarant ou ses ayants droits peuvent
demander à
l’autorité compétente la délivrance
d’un certificat. La décision de non
opposition à la déclaration préalable tient lieu
de l’autorisation prévue par
le code du patrimoine (en ZPPAUP) et matérialisée par
l’avis conforme de l’ABF.
6.
La notification de la
décision
Lorsque les travaux sont autorisés, une décision de
non-opposition aux travaux
est adressée au pétitionnaire, par lettre simple (ou
recommandée avec avis de
réception postal, si elle est assortie de prescriptions).
Dès l’obtention de
l’autorisation, les travaux peuvent commencer. Lorsque les
travaux sont
refusés, une décision d’opposition aux travaux est
adressée au pétitionnaire,
par lettre recommandée avec avis de réception postal.
7.
L’information du public
A compter de la réception de la décision de
non-opposition à la déclaration
préalable, le bénéficiaire doit mentionner la
décision de non-opposition à la
déclaration préalable sur le terrain pendant durant toute
la durée des travaux.
Affichage sur le terrain : Cet affichage est
réglementé, il doit être
effectué sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont
supérieures à
Ce panneau doit
indiquer le nom, la raison
sociale ou la dénomination sociale dudit
bénéficiaire, la date et le numéro de
la déclaration préalable, la nature des travaux, et
s’il y a lieu, la
superficie du terrain, la superficie de plancher autorisée, la
hauteur de la construction
exprimée en mètres par rapport au sol naturel, la nature
des travaux, ainsi que
l’adresse de la mairie où le dossier peut être
consulté. Ces divers
renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant
toute la
durée du chantier. Un manquement à cette obligation
d’affichage est constitutif
d’une infraction, sanctionnée par le paiement d’une
amende.
Affichage en
mairie : La
décision de non-opposition à la déclaration
préalable est également
affiché en Mairie (rez-de-chaussée des Services
Techniques) pendant 2 mois
consécutifs.
Consultation en
mairie :
Le dossier de déclaration préalable peut être
consulté au service de
l’urbanisme par toute personne intéressée. Il
s’agit d’un document public, dés
lors qu’il a été autorisé.
8.
Les délais de recours
Délai de recours des tiers : A compter de
l’accomplissement des mesures de
publicité de la déclaration, s’ouvre un
délai de 2 mois de recours des tiers, à
l’encontre de la décision de non opposition à la
déclaration de travaux. Toute
personne justifiant d’un intérêt à agir, peut
introduire un recours à
l’encontre d’une décision de non opposition à
la déclaration de travaux, c’est
à dire que le projet de construction doit lui porter un
préjudice. Aussi,
personne qui souhaite contester cette décision, doit invoquer un
intérêt
urbanistique, la violation d’une règle d’urbanisme,
pour justifier réellement
d’un intérêt à agir.
Possibilités
de recours :
Le recours administratif : il regroupe deux types de recours : le
recours
gracieux (auprès de l’autorité qui a pris la
décision, dans la majorité des
cas, il s’agit du maire) et le recours hiérarchique
(auprès du Préfet ou auprès
du Ministre chargé de
Le recours contentieux : il est porté devant le Tribunal
Administratif. Le
délai de recours contentieux est de 2 mois à compter de
la date de notification
du permis de construire au pétitionnaire.
Si l’un de ces différents recours est engagé, il
doit être notifié au
bénéficiaire de la décision.
9.
La réalisation des
travaux
Les travaux de coupes ou abattages d’arbres situé en
Espace Boisé Classé ne
peuvent débuter qu’à l’issue d’un
délai d’un mois à compter de la
notification de la décision de non opposition aux travaux
explicite ou tacite.
10.
La caducité et la prolongation de la
décision
La déclaration de travaux devient caduque lorsque les travaux ne
sont pas
entrepris dans un délai de 2 ans. Une prorogation de la
durée de validité de la
décision de non opposition à une déclaration
préalable peut être demandée (si
les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives
de tous ordres
auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de
façon défavorable à son
égard), pour une année supplémentaire, à
condition d’en faire expressément la
demande par lettre recommandée avec avis de réception
postal auprès de la
commune et ce deux mois avant la fin de validité de la
décision de non
opposition à la déclaration préalable. Si aucune
réponse ne vous est adressée
deux mois après l’avis postal de réception, la
prorogation vous est acquise de
plein droit. Elle prend effet à la date d’expiration de la
décision initiale.
Un permis de construire ne peut être prorogé qu’une
seule fois.
11.
Les sanctions
L’exécution
des travaux
sans le dépôt d’une déclaration
préalable n’ayant fait l’objet d’aucune
décision défavorable ou assortie de prescriptions par la
commune, peut
entraîner les sanctions suivantes. L’exécution des
travaux en méconnaissance
des règles, peut entraîner :
Des sanctions
pénales : Le
défaut de dépôt d’une déclaration
préalable est un délit (article L. 480-4 du
Code de l’Urbanisme).
Des mesures
administratives : Dans certains cas, l’administration peut
ordonner
l’interruption des travaux.
Des sanctions
civiles : Le
propriétaire qui subit un préjudice du fait de
l’implantation d’une
construction conforme à la décision de non opposition
à déclaration préalable,
mais dont l’annulation a été prononcée par
le juge administratif, est en droit
de réclamer réparation devant le juge civil. Il a 5 ans,
à compter de
l’achèvement des travaux, pour agir. Le délai est
porté à 10 ans, dans le cadre
de permis illégal, à condition de démontrer
l’existence d’une faute. (Article
L. 480-13 du code de l’urbanisme).
12.
Questions / Réponses
Je dois procéder au ravalement
d’un mur pignon,
mais il m’est impossible d’installer
l’échafaudage ou l’échelle sur mon
terrain. La seule solution est de passer chez le voisin. Que dois je
faire ?
Le code civil a instauré à son article 686, une servitude
de tour d’échelle. Le
tour d’échelle est la possibilité pour un
propriétaire de passer sur la
propriété voisine pour entretenir son bien. Il ne
s’agit en aucun cas d’un
droit acquis, mais plutôt d’un usage. La servitude consiste
à permettre à celui
qui doit entreprendre ces travaux ou ces réparations,
d’entrer dans la
propriété de l’autre pour y poser le pied de son
échelle ou pour y installer un
échafaudage. Il est préférable d’avertir son
voisin par écrit, si l’on est dans
l’obligation de passer par chez lui.
Je souhaite
planter des arbres dans mon jardin, mais dois-je
respecter une marge d’isolement par rapport aux limites de
propriétés voisines
?
Oui. Le code civil à son article 671 précise que les
arbres dont la hauteur
dépasse
